01旅游休闲街区
旅游休闲街区，文旅部下了文件，部署这个事，为什么需要这个东西？因为旅游休闲街区是一个城市文化的聚集，也是城市底蕴的体现，城市生活的集中，城市娱乐的汇集，最终是一个城市客厅。一方面要丰富市民的生活，一方面要丰富外来人的生活。所以很自然，旅游休闲街区实际上和我们城市有机更新项目联系在一起，很多项目就可以转到这方面，就是以人为基本尺度，以人的需求为主导。
所以我归纳了654321。
六小，小餐饮，小娱乐，小商业，小文化，小广场，小绿地，不能大，但是六小聚集，可以大。比如我们很多商业步行街不行，为什么不行？街太宽了，这种街宽度不能超过6米，比如北京的南锣鼓巷，我就到南锣鼓巷专门说，拿尺子量一下到底多宽？就是6米，古人的胡同，一辆马车加上行人，基本上就是这样。现在你就会感觉，一个是路窄，我在街的这边看着那个不错，两步路就过去了。王府井大街40米宽，我就过不去，所以很自然，什么都小，但是可以聚集成一个大的街区。
五多，多元素，多功能，多户外，多类型，多参与，多户外很简单，南方气侯就合适，到哈尔滨，中央大街很辉煌，但是就有一条，冷得你受不了。
四大，就是地理大街区，经济大市场，文化大体现，活动大集中。虽然是六小，但是构造了一个大的地理街区。
三各，就是各取所需、各得其所、各美其美。
两段，白天是观光，晚上是休闲。
一中心就是品牌，就像成都的宽窄巷子一样，宽窄巷子就是老街区改造的，我就问，宽窄巷子，作为品牌挣不挣钱？说挣钱，怎么可能不挣钱？生意这么好。
所以，政府有心无力，企业有力有心，融合在一起，这种品牌化的发展，一个街区就是一个品牌。现在这宽窄巷子就是什么？那就是成都大品牌，到成都开会，最后一个节目一定是看宽窄巷子，看完了以后再来吃个饭，我说烦不烦，就没有别的东西了？每次来都宽窄巷子，我不去，给我找点有特色的。我上次就去了鹤鸣茶社，觉得很好。1000多个竹椅子，就在树荫底下里往那儿一坐，唱小曲的也过来了，掏耳朵的也过来了，画画的也过来了，你就在那儿喝茶，彻底休闲。而且成都的老百姓在那儿一坐就是一天，你就觉得接到了城市的地气，这种项目根本不需要花什么钱，就觉得很好玩。所以很自然，两类，就是客人和市民。所以这个六小、五多、四大、三各、两段、两类、一中心，这就需要发展，也需要构建一个城市生活体系，休闲体系，见人见物见生活，这些事情就是以市民的日常休闲为基础，培育社会的休闲氛围，用增量拉动存量。
我强调一个意思，是什么？今天的垃圾建筑，明天的建筑垃圾，但是反过来说，今天的精品，明天的文物，后天的遗产，所以我们应该有创造未来文化遗产这样一个使命感，来把我们的项目真正形成作品，创造精品。模式可以复制，从商业模式来说都差不多，可是内容要创新，这样的话，集小为大、集细为精、集文为彩、集市为场，小题大做、偏题正做、虚题实做、远题近做、洋题中做、中题洋做，我说这么一些词什么意思？就是一定要超越传统思路，尤其是传统的观光旅游思路，因为最后汇集起来就是一种新型的生活追求，这个目的地才能形成。
（五）新投资，新领域
01投资前景
第一，全球消费，中国对于世界的旅游购买力，已经摆在这儿了，但是，中国对世界的旅游购买力这个不能忽视，如果疫情真正我们能控制住，全世界能控制住，还需要继续发展。第二，全值消费，全值消费是什么？追求价值的旅游者，反过来他在追求价值的过程中，感受到自己的价值，你出去玩一趟，光追求好玩吗？一定能感受到自己的价值。第三是全程消费，消费链形成服务链、产业链、利益链、价值链，这个链条哪一块有空缺这都是不完整的，比如这个利益链，你到景区不光只买一张门票，它一定涉及方方面面。第四个叫全域消费，就是点、线、面、域、境。第五个叫全家消费，合家出行，尤其是出国，出国合家走不了，一个人代表一个家庭的购买力，有一次我到日本，我们一个小伙子买了6个马桶盖，我说什么意思？你们家有6个马桶？说不是，爸爸妈妈，哥哥姐姐，这就是一个家庭的购买力。然后是全年消费，现在不局限时间，只要够酷，东北原来冬天是淡季，现在进了11月份东北就会变成旺季了，为什么？因为酷，所以求酷、求炫、求网红，就是这些东西。
现在来看，旅游投资中，民间投资快速成长，景区类投资占比最大，新业态投资高速增长，景区类投资实际上占比在往下降。大型非旅集团加速进军旅游业，跨行业投资态势明显，所以，这几年全国旅游投资还是这么一个态势，原来预计是2021年达到2万亿，但是冤大头还是更多，尤其是像我刚才说的昏头昏脑的投资商还是很多，所以，我们要注意什么？发展泡沫，投资泡沫，工作泡沫，市场泡沫，我们要注意这些。真正说下来，投资有回报，企业有利润，员工有收入，政府有税收，社会有拉动，这个项目要达到这几点，真是好项目，顶呱呱的项目。
02投资变化
第一，领域变化，三个领域。
第一个，传统旅游领域转型升级，旅行社、饭店、景区娱乐购物都在变化，不升级就死。第二，新兴旅游领域开拓进取，交通格局决定旅游格局，所以，休闲度假满足新兴需求，新技术崭露头角，人人大云平移，什么意思？人工智能，机器人，大数据，云计算，平台化，移动终端，这是必然的，不是下一步，现在已经这样了，我们现在天天感受到。第三个叫泛旅游领域彰显未来，所以我觉得泛旅游领域，这应该是真正需要研究的重点，就是超越工业化发展，配套城市化发展，对应新时期需求，所以，就是有一系列的新兴领域，旅游智能化，这个我不多说了。
03资本运作
旅游休闲需求是最大的优势，市场是根本，是基础，所以面对综合性需求，多元化市场，网络化基础，思路必须要调整，第一种，银行运作。第二种，上市运作。第三种，基金运作。第四种，房地产运作。第五种，大老板运作。花样很多，各类资金，渠道和方式都很多，说到底把钱玩转，以钱生钱。传统旅游，一个菜一个菜的炒，一张床一张床的铺，怎么赚钱。传统旅游还有一个问题？长线投资，长远回报，所以很多投资商一说，我这帐算不下来？我说谁逼着你投了，算不下来就别干，是不是？你要是有瘾，想玩一把，或者情怀一下，那你来吧，但是并不绝对。
按投资划分，第一类从规模划分，叫目的地投资，目的地投资需要比较大的规模，但是又不宜过大，所以他最好的方式是培育式，现在一级开发，二次招商已经很难了，但是，就我刚才说的城市有机更新的项目，和政府合作，统一开发，不是一级开发。二次招商，我不是卖，是招商，这个模式还可行。城市的旅游投资就是万达模式，万达模式已经不行了，变成融创模式。我看了几家融创，我就发现一个现象，很好玩，万达最难的时候，买地，建设，投资，他们都做完了，可是在他们手里不挣钱，融创接过去之后，都挣钱，我说这事还真是挺好玩的。第三个，项目投资，过去重点在景区，今后的重点就在城市更新，这是从规模划分。
第二类从数量划分，一类是数量多，可复制，做的是概率，比如经济型酒店，投资300家经济型酒店，20%都死了，就是死了又怎么样？但是这个投资是成功的，因为80%都成了。这种机会已经几乎没有了。再一类，个性化项目，项目独立，这就是做精准，比如说做景区，容易在市场上形成品牌。再一个叫综合模式，既是吸引物又是聚集区，比如像度假区。
第三类就是从进入渠道来看，政府吸引是种主要方式，要点在于资源，难点在选择。第二种方式，直接进入，要点在于土地，难点在于退出。但是，趁火打劫，找困难的好项目，基础好，前景好，对于对方也是一种退出机制，这里边有运气的成分，你未必能碰见让你趁火打劫的项目。
第四类就是从方式划分，包括独立投资、合作投资、债权投资、股权投资等等。
根本就是商业模式的设计，钱从哪里去，钱怎么赚，钱到哪里去，而融资，运作，退出，再运转，无非就是这么个过程，文旅的特点，全链条运作，全领域模式，全环节整合，全过程发展。所以最理想的就是轻资产，网络化，高成长，这是最理想的。可是像我说的情况，郎园这个模式有可能，关键就是有几个项目已经弄过了，这样的话就需要一个整合模式，全面策划—完整规划—品牌当先—开拓市场—吸引投资—完善产品—突出品牌，这就是一个过程，所以需求链—服务链—产业链—资金链，品牌商、渠道商、运营商、生产商，四商合一。
最终是发展，现在政府要求战略调整，企业投资十亿不在话下，百亿勉强可谈，千亿政府兴奋，就变成一个编故事的竞赛。比如说一个项目，一个企业说我10个亿投入，保证当年客源翻番，人家有经验，有数。结果另外一个企业说，这么好的资源10亿哪行，100亿，把这10亿踢走了，100亿也落不下，等于是鸡飞蛋打两手空。这是可以看到的泡沫化，也是可以利用的泡沫，所以现在变成一种新的跑马圈地，规模已经放大，形成区域性开发，摆脱了项目开发和景区开发。最典型的就是华侨城，一说西安2380亿投资，云南3000亿投资，据我所知华侨城好像没这么多钱。但是一级开发，二次招商，这是最佳模式，已经没有了，一次圈占，逐步推进。这中间最大的风险就是领导变化，原来的领导很支持你，一个项目做下来好几年，也许手续都没办下来，领导变了。这些事情是房地产的强项，但是房地产商缺的是什么？缺的是对文旅市场的判断，所以，核心资源，核心吸引力，都以旅游为主导，扩展就是多元化主题、多样化内容。
04推进发展
所以说到底就是四条，第一，对市场的感觉，做项目的人要对市场没感觉，那就不行。第二，对项目的选择，项目很多，为什么选这个不选那个？你必得有一些基础，我刚才说了一堆选择的原则是什么，判断的原则是什么。第三个就是运行的要求，跟下来就是运行，像祥源集团这样，不是说我投完资就走了，不是这概念，有没有运营团队。第四就是对政策的利用，现在最有钱的还是政府，尤其是中央政府，各个部门一大把钱，所以碰到项目就可能支持。我为什么看好城市更新和乡村振兴？就是这两者的政策会大很多。我去年到江苏，到了一个营地，投资3千万，我问老板怎么样？原来计划5年收回投资，现在看起来3年就可以收回，疫情期间他们说这个话，为什么？有政策，若干政策加一起，他去年拿了1200万，乡村振兴的政策，环保政策，教育部门的政策，体育部门的政策，一堆，我说文旅部门呢？说文旅部门就给我拿了20万，最后来了句，蚊子腿也是肉，这就是政策的力量。这样的话，我们要学会利用政策，学会利用政策最好的方式就是政策包。
总体来说，就是选址各安其位，布局各定其位，形成聚集发展，突出级差效益，尤其是城市更新项目级差效益非常如初，保障大众需求，创造新型模式，客人寻求体验，资金寻求品牌，市场寻求技术，企业寻求发展。所以旅游投资的根本是价值的再创造，资本价值，文化价值，市场价值，生活价值，品位价值，拉动价值。这一堆价值揉在一起，做一个价值的再创造。
最终，做旅游，追求的是好玩，让客人玩好，我们越琢磨这事好玩，客人能玩得越好，我们在做项目的时候也有这个感觉，说着说着大家没词了，没词了这项目没戏了，越说越兴奋，我们自己都兴奋起来了，我说行，项目有戏，为什么？我们自己都兴奋了，我们觉得好玩了，才能让客人玩得好。所以说到底就是一个需要我们共同来努力。
（以上为全部演讲内容）