休闲度假的投资风口

尊敬的杜局长，尊敬的魏老师，各位领导、各位来宾：

下午好！很高兴今天有机会来到首届中国休闲度假大会，并从投资的角度与大家分享与交流。中信产业基金投资旅游行业只有四年时间，也逐渐做了一些探索，接下来我主要从三个方面来与大家探讨交流：第一，为什么休闲度假成为投资风口？第二，投什么？第三，怎么投？

一、为什么休闲度假成为投资风口

最近三四年，国内很多的地产商如万达、恒大、华侨城，上市公司如东方园林，保险公司如中国人寿等都纷纷介入旅游和度假领域，新建许多度假村和其他休闲度假产品，休闲度假逐步成为业界的风口不言而喻。

国内外各路资本涌入中国休闲度假市场

 

国民收入水平提升推动旅游消费结构升级

人均GDP超过3000美元后，触发休闲度假需求

 

人均GDP超5000美元后，休闲度假快速增长

资料来源：世界旅游组织、US census bureau、Movie time、文献检索、锐思锐拓分析、中国国家统计局

 

随着城镇化推进，工作压力提升将激发更多休闲度假需求

 

我国居民收入稳定上升，2016年人均GDP超8000美元

资料来源：国家旅游局，国家统计局，《中国旅游发展报告2016》，

《“十三五”旅游业发展规划》

 

二、投什么？

休闲度假内容丰富、领域众多，既包括在国际上非常流行的夏天晒日光浴的滨海渡江，冬天滑雪的冰雪度假，又包括国内的商业休闲古镇等。

在过去四年，中信产业基金在旅游行业做了有十多个项目，乍一看我们违背了刚才杜局长讲的“先聚焦再广谱”原则，但事实上我们还是按照杜局长说的精神去做的产品。我们分了几个产品线，每一个产品线搭建一个平台，每一个产品线都做得非常专注：我们有主做山岳型产品的山岳平台、跟陈向宏合作搭建的古镇平台，每个平台都专业而专注。

今天王晓峰王局长谈到“观光仍然是中国旅游的主体，观光景区也可以结合休闲度假”。我们高度认同王晓峰局长的观点，在中信山岳板块里既做了观光型产品，也做了观光和休闲度假相结合的产品。例如我们第一个山岳项目河北涞源的白石山，经过三年努力，今天已成为河北省最大的山岳型目的地。

白石山的运作理念就是用休闲化的视角来做观光，它的资源禀赋非常好，有秀丽的风景、奇峰、怪石，但真正让白石山为市场所高度认同的是我们在全国首推的玻璃栈道，在2014年9月通过网络炒作而一炮打响。玻璃栈道本身就是一个休闲化的产品，游客去那里追求的是心跳、刺激的体验，而不仅是看到的好风景。这个层面上，用休闲化的视角做观光，把观光和休闲度假融合在一起，是一个很重要的理念。去年我们在白石山上新增加了云端咖啡厅，让游客在海拔1900米的地方观云海、喝咖啡，非常有意境。今年我们又在白石山上做了木屋别墅，可以夜赏晚霞，朝看日出，白天云彩翻滚，是生活在云端、非常诗意的度假。这些度假产品现在受到了市场越来越多的关注和欢迎。

白石山是我们第一个山岳休闲度假板块的产品，在此之后今年我们又新开了几个景区。比如河北邯郸的东太行景区，地方政府交给我们后，经过15个月的打造，于今年9月正式推向市场，碎裂的玻璃栈道也得到了广泛关注。我们目前已经完工和正在打造的山岳型项目还包括：河北承德的兴隆山，是我们新打造的一个惊奇，今年9月已经开业；湖南通道的万佛山，在两年前开发完成；湖南郴州的莽山，刚刚开始打造，将在明年正式推向市场；广西金秀莲花山，我们有信心在3-5年将它打造成能够媲美张家界的旅游精品并推向市场；还有我们最近签约的山西沂州芦芽山项目。在黎志黎总的带领下，我们的山岳板块现在控股了近十个山岳型景区，主体做观光，结合休闲度假产品来打造。

第二个业态是古镇，这是中国非常有特色的度假产品。我们研究这个业态的时候，考察了国内各种类型的古镇产品，也跟国际的产品进行了认真的比较后，认为乌镇是全球顶级的度假村模式。从乌镇3000间房的规模体量上看，它也是全球最大的度假村之一。我们对乌镇的理解和定位是第一规模最大，第二利润率最高。这里有一组数据对比，显示乌镇的利润率、净利润率明显高于全球顶级的度假跨国企业。所以我们跟同行交流的时候，经常也很自豪地说，中国乌镇的商业模型是全球最好度假小镇的典型代表。目前我们也跟陈向宏陈总在合作打造广东的开平碉楼和赤坎古镇项目。

 

2015年全球主要度假村利润率

 

乌镇业绩近年营业收入及利润走势

  

资料来源：公司官网，上市公司年报，Wind

第三是滑雪。作为全球的休闲度假产品，滑雪是中高端人群的白色鸦片。中国滑雪市场的增长率应该是远高于其他的度假产品的，随着冬奥会的召开，中国冰雪产业将会达到2亿人次的规模，未来十年会达到1万亿的收入，市场前景高度看好。所以我们今年做了一个尝试，请到了徐弘一起合作在河北承德做一个度假小镇，总投资规模也是百亿级。

                      滑雪人数、滑雪场数量近10年稳定增长，近2年提速显著

资料来源：《2016中国滑雪产业白皮书》、《冰雪运动发展规划(2016-2025年)》

 

                                     受益关键赛事及利好政策，行业未来增长明确

前面三个是我们现在已经在做的产品，第四个是我们还在研究的产品，还没有推向市场，也跟大家介绍一下。我们目前非常看好乡村度假模式，因为整体对资源的依赖度不高，市场的空间也很大。举例来说，我是浙江人，浙江有很多好的、有名的度假产品，但市场上也有很多做得不是很知名、但非常好的产品。比如北京的云峰山，资源比较一般，连五流资源都算不上，但是产品打造上非常精致，它的童话树屋全年平均入住率达到了96%，效率非常好。因此，我们认为乡村度假这个模式还有很大的市场空间。除此之外，在考察了新西兰大城市周边的冒险天堂皇后镇后，我们认为是户外运动产品也是市场需求所在，所以我们现在也在找合适的地方去落地冒险度假产品。

                              特色乡村度假酒店云峰山童话树屋“一房难求”

资料来源：云峰山童话树屋官网

 

最后是滨海度假。从全球范围来看，滨海度假一直都是主流的度假模式，我们中信还没有投资这一领域，但是准备做这类项目。

 

滨海旅游快速增长，2015年产业增加值突破万亿元

 

受益滨海度假群体增长，三亚酒店行业蓬勃发展

资料来源：历年中国海洋经济统计公报、三亚市统计局

 

三、休闲渡假项目的关键成功要素

说到怎么选项目？昨天跟魏老师交流，他谈到现在休闲度假投资中各路投资者都比较疯狂，动辄就是几百亿的投资。我们也认同今天上午专家讲到的在休闲度假这个领域投资泡沫的存在。事实上，我们认为好的项目应该具备以下几个方面的要素才能够做好。

（一）靠近客源地，交通便利

这一点我们放在第一位，五一、十一、春节只有那么几天，我们要解决的不是周一到周五，而是周末客源的问题，所以休闲度假类的产品靠近客源地就非常关键。现在我们在做国内休闲度假产品，重点在珠三角、长三角、京津冀这三个核心客源地的周边布局产品。浙江处在整个长三角的核心地带，高速公路网、高铁网络发达，在交通上占了先机，区位、客源地都非常好，我们也非常希望在浙江布局一些休闲度假项目。

（二）顶级的操盘团队

在整个项目成功的关键点之中，操盘团队非常重要。像刚才给大家做报告的吴国平吴总，非常有激情，有着像杜局长所说的死磕精神，把产品做到了极致。我们也有这样的一些合作伙伴，比如上午跟大家分享的陈向宏陈总，我们在古镇项目上跟他合作。山岳这块我们跟黄山旅游的CEO黎志合作，搭建了一个叫中景信旅游投资集团的平台，由黎志黎总担任总经理，我兼董事长。在我们中信的旅游平台里，还有很多专业的业界人士，比如港中旅的张平、国家旅游局的张树民，还有黄大维、徐宏等都是从业几十年的专家。

（三）政策支持

政策支持非常重要。为什么强调这一点？因为整个休闲度假的项目涉及到国土、规划、环保、工商、税务、公安等等十几个部门，如果没有政府部门的全力支持，没有一把手对项目的重视，无论这其中哪个部门给我们出一点难题，我们都将举步维艰，所以政府的支持非常关键。

（四）独特资源

像滑雪、滨海度假这样的产品，资源具有唯一性，这就是为什么全球性的海岛度假圣地就只有那么一些，而中国真正的滨海度假只有三亚，它们对资源的依赖很大。但还有很多度假产品，比如乡村度假、户外运动，对资源的依赖程度很低，甚至可以做到像刚才吴总讲到的“无中生有”。无锡灵山的拈花湾是无中生有，陈向宏陈总上午讲的古北小镇，除了背景司马台长城是原有的资源，其他的也是无中生有。所以，对资源的依赖程度因产品而异，比如从观光角度来说，休闲度假对于团队的依赖程度远大于对资源的依赖程度。

（五）好的投资商

刚才陈总也提到，好的投资商需要给予长期的支持，要有成功运作休闲度假项目的经验。我们认为自然资源类产品都会越投越大。投入越重，对资源的破坏就越厉害，而项目一旦失败，对资源将是毁灭性的破坏。大家一定要找到好的合作团队，才能够把产品真正的做到极致，做到让市场满意。

我们认为地方政府在招商的过程当中，一方面要把好的资源拿出来，另一方面要调动各个政府部门的资源来全力支持项目落地。在这个过程当中，选择好的、优质的资本非常关键，不仅要有资金，更重要的是有顶级的操盘团队。中国旅游投资很热，但真正可持续复制、可持续盈利的模型很少。我在旅游圈子里的这几年，找不到几个真正可以让我们投大资的，我们现在几千亿的资金规模，愿意去投钱，但要真正找到像陈总这样能操盘几十亿项目的优秀人才非常不容易。

政府引入投资商的过程中要有更加开放的心态。中信产业基金投资旅游产业很重要的一条就是要允许我们控股。为什么这样坚持？因为很多资源在地方政府手里很难实现机制的市场。这里举一个杜局长老家恩施的案例，恩施的腾龙洞由黎志从2006年开始打造，从零起步在2010年开业后做到了湖北省排名前几位的旅游目的地。后来黎总把项目转让给了鄂旅投，再看他们的报表，这个项目去年亏损了5000多万，就是因为地方政府机制的问题。虽然是好资源，顶级的团队创造出来了好产品，由于后续产品和理念的问题，变成了一个亏损的产品。所以我们认为市场化的机制非常重要。

我想强调的是，地方政府现在大规模招商，但是在招到好的、优秀的旅游投资商后，一定要全力以赴的帮助投资商去赚钱，只有让投资商赚钱，形成赚钱效应，新的投资商才能源源不断的进来。中国现在动辄几百亿的旅游投资是凭什么？后面的数字大家也看到了，中国真正的旅游目的地盈利状况并不是很好，像今天陈总所说的乌镇，去年5.5亿净利润，今年6、7亿净利润，已经是中国休闲度假产品里最高的盈利。但是200亿的投资，一年5、6个亿的回报能撑得住财务费用吗？所以地方政府选投资商的时候，不是说规模越大越好，切实可行的是要选择合适的规模、顶级的团队，把它打造成为旅游精品，才能够实现可持续发展。中信进入旅游界时间不长，我们希望跟业界的合作伙伴、地方政府领导以及各位业界的专家多多交流，为市场奉献越来越多的旅游精品。

旅游休闲度假项目盈利规模难以支撑大体量投资

资料来源：政府与社会资本合作中心、Wind