我对秦皇岛很熟悉，但这个地方没有听说过。今天也只是听情况，没到现场去，只能简单谈谈看法。这个温泉堡项目真是不错，好项目就做出好产品，分析一下这个东西将来好在哪儿，靠什么来吸引人。因为秦皇岛年年如此，六、七、八三个月顶多延到九月，或者是七八九三个月，在秦皇岛做项目几乎没有赚钱的。
一、问题与困难
第一个是空间格局，多年集中在北戴河，南戴河这两年开始起来了，有不少投资项目开始进去了，而且投得还是挺大的项目。第二是气候局限，他们找我谈这个项目的时候，我就问一句，九月份以后怎么办？你要能解决这个问题，九月份以后到六月份以前，这个问题解决了，你这个项目就成，要不然你这个项目必败无疑。他们就说卖房子，让北京人到秦皇岛买房子。到胶东半岛看看，到山东看看，山东的房子无数。我在胶东半岛碰到市委书记、市长，只要碰到这些领导，他们第一就是说房子的事，第二件事就是带着你看房子，恨不得你在那买房子。这格局能做下来吗？做不下来。这是困扰秦皇岛多年的一个问题，别老说那三个月，中国的北方海滨普遍都是这个问题，就是三个月，能不能把三个月延长成五个月，或者延长到六个月，这个项目至少有戏。严格说能经营六个月，至少不亏了，超过六个月都是盈利，至少是这么个格局。这样的话，这个地方好在有温泉，所以能延，这是最大的优势。所以，第一个问题是气候的局限，最关键的是气候局限形成了一种消费的惯性，或者消费的依赖，大家认为六七八或者七八九我去可以，过了九月份不过去了，这就是一种消费惯性，这种消费惯性是百年形成的。第三个问题是温泉本身，温泉资源很多，怎么作出特色。温泉不是稀缺资源，别以为有温泉有什么了不起的，北京就遇到这样的问题，历史上就是小汤山，现在京南有温泉，固安、霸县一堆，作为一个温泉集群，现在已经有价值了。河北的温泉很多，一直到邯郸那边都有，所以温泉也不算稀缺资源，一个北京人，在固安就能泡温泉，干嘛跑到这。这都是摆在面前的困难，只要你能解决这些困难，项目就能成，如果解决不了，光说我这里有多好多好，不行。第四个问题是从土地的角度来说，现在的格局不错，能有七十年的租赁期已经很不错了，但是难点是不能卖，可以经营，卖不行。即使有了指标也不会太多，不可能。一个是可用土地，一个是土地指标。将来卖房子也不好说，房地产形势不是前几年了，只要建起来就有得卖，现在可不是这样了，还得研究更丰富一点的模式。第五个困难，有多少村民，七个村有多少农民。2000多人不算多，这个项目可以绿化，光绿化、安保、打杂的这些，而且是2000人口，不是2000劳动力。第六个困难是交通，现在的交通各地都如此，自己和自己比，地覆天翻，进步了，但是消费者的眼光不同，消费者的判断是横着比，哪里的交通都改善，不光是你的交通改善了，当然现在坐火车两个多小时还可以，坐汽车高速路过去大概三个小时，这还可以。从2019年之后，如果北京到沈阳的高铁开通了就更便利，更快了。
说是六个困难，从问题入手，先看看有什么问题和困难，这些问题如果一个一个能解决，这个项目就成，如果光说优势，论来论去，什么都成，肯定不成。这个几个困难是客观存在的。
二、项目优势
第一是区位条件好，基本上就是城区的项目，如果拿北京比喻，这个项目基本上就是通州的一个项目，所以和秦皇岛是同城化，区位的优势可以发挥到最大，吸引北京客人包括吸引沈阳客人，包括吸引河北省本地的客人，是第一个大的优势，到了秦皇岛就到了温泉堡，这么一个概念，还不是说到北京想去八达岭，还远天远地，没这概念。这样的话，这种区位条件可以形成中心效应，严格地说比北戴河还方便，从秦皇岛到北戴河还得走一段。只不过很多人对秦皇岛、北戴河、南戴河这些概念不清楚。
第二个优势，是资源的品类多。温泉是主体，将来也是主体的吸引力，二是长城，三是水库，这个水库能看就够了，有这么一池子水能看看就很棒，四有一些宗教元素，五是山湖的结合，六还有长城，可以看见六个烽火台。资源的品类很丰富。
第三个优势，做产品，研究产品的优势怎么发挥出来，比较现成的参照模型是古北水镇，上面就是司马台长城，这个长城基本上就是背景，白天看长城，晚上长城亮着灯很漂亮，不是让大家玩儿的，可是在长城脚下感觉就出来了。古北水镇等于做成一个综合体，这个综合体工夫是下足了，现在也做得很成功。就一条，不能算财务成本，要算财务成本没法说它成功了，原来预算是35亿投资，也是拆了五个村子，结果最后做下来54亿，一年大概有9亿的收入，如果不算财务成本，9亿的收入，有利润，挺漂亮，要是算财务成本，没法算了，靠的是什么？是上市公司，中青旅在股市上就把财务成本消化了，现在火爆。北京人对那里还是很迷恋的。
三、商业模式
所以，这个项目得考虑主体经营，主体经营模式是要靠房地产往回补，反正现在看有困难。要是真能把产权证拿下来，这才是真正的商业模式，把产权证拿下来，编好故事，自己做一级开发商，一次开发，二次招商，这就长治久安了。你懂盖房子，这事就靠谱，这个模式，你一听就懂。但是第一要编一个好故事，第二要作出核心项目，把这两个做出来，核心吸引力有了，二次投资的商人就有了，很自然的。因为我没看现场，但是按这个模式做是可以的，不必追求江南的小桥流水，你那也不是江南。现在好多北方都弄徽派建筑，但是说弄一个温泉堡，这个词很好。温泉堡，将来建筑格局就是堡的格局。北方堡比较多的是张家口的蔚县，有800个城堡，现在像样的几乎没有了，北方有这种传统，总的格局就是城堡格局，核心吸引物就是温泉。
从现在来说，温泉这一块我说几句话，第一水温决定成本，42度的水温最合适，出来就可以用，水温太高了不行，还得晾，水温太低了还得烧，变成锅炉温泉了，42度是最合适的，因为我们泡温泉最合适的温度是39-40度，这个温泉的温度是最合适的，不用加热也不用降温。第二水量决定规模，6000立方米的自涌泉，一天至少可以接待一万人，一般说下来，温泉的消费，一个人客人消费半吨水，再加上浪费，6000立方可以接待一万人。第三，水质决定品质，我都在问是什么水质，锶温泉是最高档的，最低档的是硫黄温泉，一股臭鸡蛋味，对人的身体严格地说不是特别地好，还有氡温泉，还有一种是硒温泉，这不可能有，这种温泉是最棒的，硒温泉接的水可以直接喝，真是棒。
所以，第一，抓人靠什么抓，就是一个复合型产品，不是单纯的温泉度假村，温泉度假村算小的，就是温泉堡，就是老祖宗留下来的。第二，把规模做起来，规模起不来，形不成影响，当然规模起来了有一个怎么操作的问题。第三，有自己独特的风格，风格就是堡的风格，和长城联在一起，秦皇岛、山海关、老龙头、角山，这是现在比较有名的几个长城景观，万里长城第一关，反过来，既然是万里长城第一关，我就是万里长城第一泉，打这个品牌。第四是内容，这里面的内容非常丰富，不是一个单纯泡温泉的地方，也不是单纯疗养的地方，或者买房在这住的地方，这些功能都要有。
要想把它做好，有几个亮点需要抓一抓，第一个亮点是玩儿，怎么抓娱乐项目，北方这一点非常不足，娱乐不足，一说娱乐就是搞一台印象，那不行，因为印象现在已经不怎么样了，把娱乐的东西搞起来，不见得非的是大娱乐，小娱乐也可以。小娱乐重点是抓针对孩子的娱乐，设计一堆娱乐项目，亲子游是粘性最强的，抓住孩子基本上就抓住了两个大人，甚至抓住一个孩子就抓住两个大人和两个老人。内容的丰富，也可以做一台歌舞，但是小歌舞，用不着做成大歌舞，做点精品和好玩的东西，蔚县搞了一个暖泉古镇，说句老实话做得一般，可是抓人就抓一个打树花，每天有一场表演，打树花原来是过年的时候才有这个东西，现在天天有，那个玩艺还是不错的，还是挺震撼的。把那个东西搬这行不行？这东西不复杂，有一面墙就行了，这一炉子铁水，也一个人拿着勺子把铁水往墙上泼，铁花灿烂，确实挺好玩的。
内容是核心，现在是内容为王，把这个抓到位，构想到位，这样的好处是什么？投资量不大，收益不低，过两年这一套过时了，跟着就调整，换一套，包括旁边的山地，搞一些山地运动，吸引年轻人。
最后一个问题，总体的模式是什么？这个已经相当于一个城，但是不是现代城市，是传统城堡，所以面积得大，不用追求平平直直，随形就势，这一个东西，那一个东西，有一个集中的地区，吃喝玩乐都在哪儿，有这种享受感，先把这个做出来，形成核心吸引物，既然水资源可用，就可以搞一个夏季的水公园，冬季的冰公园，将来真正的差异化在冬天，这个地方春天的时候最难过，每年春节之后四月份之前，基本干不了事，因为这两个月绿也绿不起来，到了四月份了，山开始绿了，山花开始开了，就吸引客人，所以一年可以做十个月，就得研究每个月做什么特色，每个月靠什么吸引人。你有一个常年的东西，就是温泉，靠温泉持续来吸引人。四月份就是山花，五月份是什么，六七八九月大把的人开始到秦皇岛，就要形成品牌，说温泉堡好玩，九月份之后还后那个地还好玩，到了冬天一个是温泉，一个是冰雪。夏天是水公园，冬天是冰公园。如果能够配套搞一点娱乐性的滑雪也不是不可以，要看山形和地势，最好的就是有水，现在滑雪困难的是水，下不下雪不重要，只要有水，有合适的地形地貌，弄几个雪道就可以了，用雪炮每天造雪。全世界最好的雪场每天也要造雪，因为白天雪道已经被大家祸害的够呛，先是扒雪机扒一遍，跟着造雪机喷一遍，第二天新的雪道，全世界所有的滑雪场，就是顶级资源也得这样，除非玩儿野雪，那是另外一回事。这个水资源够用，如果地形地貌合适，你的雪场造出来比张家口还要强，张家口崇礼那几个地方雪场，最大的问题就是没有水。造雪靠水，没有充分的水源就没有办法造雪。我们可以想一下这个格局，春天打头炮叫山花山野山城山堡山动，夏天是山玩山乐，在海边待烦了，总得到我这来。夏天就是这么个概念。到秋天叫山景，应该是五花山，如果现在植被不足，就得栽观赏植物。北方种树有几句话，阴坡柏、阳坡松、不阴不阳元宝枫，最贫瘠处种黄栌，这都是景观树，景观丰富了，秋天就是观山。冬天就是冰雪，冰雪大体从十一月底开始，冰雪季可以延长到三月份，肯定比市里面冷。只要有坡，相应的温度就可以做这件事。一年四季这么数下来，内容很丰富，再加上各种各样玩儿的东西，小玩乐抓孩子，山地运动抓青年人，抓老年人是康养的事，再加一个康养概念，温泉本身就是涵养概念。这么总体做下来，这个项目就成了。
回过头说对应几个问题，第一是气侯，这个项目起来以后，我们反过来论一下，对秦皇岛的发展意义何在，解决了秦皇岛冬季的问题，这个项目对于秦皇岛市政府来说就是一个重中之重的项目，要求政府转变对秦皇岛旅游消费的路径依赖，包括秦皇岛人自己的观念，就认为过了九月份什么也不能干了，这个问题好解决。第二是区位，基本到2019年，交通顺畅，现在基本可以，我说的改变客人的观念。比如现在一说，我们这里不远六个小时，六个小时到新加坡了，现在的交通概念是时间距离，不是空间距离，第二个问题也解决了。第三温泉不是稀缺资源，要求我们的温泉作出特色，说实话把温泉作出特色不容易，我对温泉专门做过研究，温泉吸引人更主要是靠文化，文化才能作出特色。第四是土地的问题，能解决就不是问题。第五，这个地方从居民的角度来说，很简单，一定要把当地的原住民的利益和发展的利益结合在一起，就会催你，不催你也得尽快地开发，尽快地见效，你见效他才能见效，结合不好，他给你捣乱，招数无穷。我见过无数这种事，一说这里的农民很纯朴，那是因为他们没有进入市场，一进入市场良心大大地坏了。我们就得反过来研究个事，这几个问题这么说都不是问题，当然这些问题是客观存在，靠方案把这些问题解决，最后形成一个好东西。这个项目，真正做到位了也是50亿投资，从你们一级开发的角度来说，有5亿就可以启动，可以成形。如果加上土地15-20亿，土地在手里了，二次招商的余地就有了，没有土地招什么商。针对这六个问题，一个问题一个问题地研究解决方案，综合整合下来，这事就了。
最后一个问题是文化，我想有这么几类，可以研究一下，第一个是军事文化的概念，山海关、秦皇岛是军事化的概念，再加上是温泉堡，堡就是城堡。编故事容易，这是一个文化元素，我们可以考虑一下，这个文化元素，中国传统的军事文化可以表现地非常威风凛凛，对年轻人有吸引力，孩子也觉得好玩。第二个文化概念，秦皇岛，中国以一个岛命名地级市只有这一个。第三个概念，滨海度假文化，追求时尚快乐。所以说下来，可以立几个牌子，万里长城第一堡，千年历史第一泉，京畿大地第一玩。